以房養老最成功 紐澳年紀大貸得多

在亞太地區，由民間主導推動「以房養老」措施最成功者，當屬紐西蘭與澳洲。日本因申請條件嚴苛、傳統觀念根深柢固，30多年來都未成功推行，新加坡則因民眾多住國宅，最後由政府主導。

澳洲1987年開始推行類似以房養老的工具，目前有兩種選擇，包括逆向抵押貸款模式，及出售房屋部分權益的房屋移轉模式（Home reversion）。

其中逆向抵押貸款方案最受歡迎，申請者須年滿60歲，且積欠房貸金額須少到足以讓供應商提供逆向抵押貸款。申請者年紀愈大，可貸額度愈高，一般來說，60歲申請者可貸額度為15%到20%，之後每年可提高1%，但可貸額度也因供應業者而異，通常最高為40%到50%，領取方式有一次給付、定期給付及混合信用額度等三種。

澳洲政府2012年實施「負權益保護」條款，當合約到期但貸借金額超過房產價值時便不須負擔債務，業者也可能要求取得房價上漲的資本利得。房屋移轉模式是指出售房產部分「移轉權」、保留100%「生活權」，但不太普及。

紐西蘭的措施類似澳洲，申請者須年滿60歲，可貸額度介於15%至40%，也是年紀愈大、額度愈高，可選擇一次給付或定期給付等領取方式，屋主也可要求保留10%到50%的房屋權益。南韓則是2007年開始推行，申請者則須年滿60歲，房屋價值須達9億韓元，領取方式包括每年固定金額、金額每年遞減3%、金額每年遞增3%及兩階段領取等四種。

在老年人口比率高的日本，武藏野市1981年率先推行以房養老政策，但在經濟泡沫破滅、房價大跌後，部分主體停辦。厚生勞動省2002年再度推出這項制度，以地方政府社福部門為主體。民間是由山形銀行（現為Kirayaka銀行）在1999年6月開先河，瑞穗銀行2013年7月才成為率先提供以房養老產品的大型銀行。