補助+減稅… 日本老屋重生 弱勢安心住

「高房價」與「高空屋率」同時並存，是台灣居住正義最大的困境。即將就任總統的蔡英文的住宅政策中，最響亮的訴求是「在八年內完成推出廿萬戶社會住宅」，取得方式包六到七成是新建，二到三成是透過容積獎勵，引導新建案與都更開發案回饋，一到兩成是成立包租代管平台。

廿萬戶社會住宅的政策已陸續有學者提出質疑。台大兒少與家庭研究中心主任薛承泰指出，政策必須考慮未來性，例如少子化之下，大學生租屋需求將大減，而未來十年年邁長者將會釋放出百萬間房舍給下一代或進入房屋市場，數量可能遠遠超過政治人物人開出的支票； 若還要在公有地上興建社會住宅，空屋率更飆高，形成另一種居住不正義。

如何在高齡者釋出的空屋與青年居住需求間妥善嫁接，近鄰日本近年已有對策，可供台灣參考。

二○一三年，日本空屋率達百分之十三點五，創歷史新高。以時間軸來看，戰後日本政府成立「住宅金融公庫」提供低利貸款和住宅貸款減稅等制度，鼓勵房市；但隨著人口老化及家庭結構變化，長者移居安養院或死亡後，大量空屋釋出。

為解決空屋問題，日本地方政府「棍子與胡蘿蔔並用」，一方面力推媒合空屋的「空屋銀行」，提供年輕人、退休人員修繕補助費，盼讓閒置老屋重生再利用。另一方面，政府逐步降低持有老舊房舍的減稅優惠，鼓勵釋出空屋。

日本也推動將閒置房屋轉作公營住宅，由政府提供租屋補貼，讓一向是租屋弱勢的老人或障礙者租用，同時解釋空屋及弱勢者的居住需求。

德明財經科大副教授、民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人花敬群說，「台灣空屋率高，是因持有稅率太低，以及租屋市場不健康造成的」。即將執政的民進黨將訂定「租屋專法」，健全租屋市場。

花敬群表示，研擬中的租屋專法將包含三大精神：明定房東、房客權利義務；協助發展租屋產業；提供房東租稅優惠。

他解釋，為鼓勵房東投入，必須提供租稅誘因，例如房屋稅、地價稅比照自用住宅，租金所得分離課稅等，避免房東提高租金，轉嫁房客。

花敬群說，租屋市場健全化後，空屋自然「有路可去」；未來也可考慮慢慢調高房屋持有稅，給房屋持有者更大壓力，「一邊推一邊拉，看能否達到資源均衡配置」。