以房養老擔心起家厝拿不回？4迷思總整理

2015年剛啟動的「以房養老」商業型模式，尚未經時間淘洗琢磨，承作比例不高，如何突破文化傳統觀念、法令限制，都是「以房養老」續行之路將遇到的挑戰。

根據金管會統計，「商業版」以房養老2015年11月開辦，至今年5月底止，累計突破1,600件，核貸額度超過85億元。銀行主管說，每月湧進上百通詢問電話，實際承作比例不高，主要原因包括子女不願放棄房子繼承權利，以及華人存有「起家厝」概念，向銀行貸款花用，被視為一種浪費行為等。

銀行主管分析，若以如此高的詢問度而言，「以房養老」算是叫好不叫座，有些民眾雖有意願申貸，登門詢問多次，最後還是裹足不前，背後理由主要有四大迷思。

第一個是台灣房價高，特別是大台北都會區，一般薪水階級要買房子不是太容易，若長輩名下有房產，兒女通常不樂見長輩申請以房養老，因為這樣「等於是拿走他們未來可能繼承的財產」，會極力阻止長輩申請，造成銀行業務推展的困難。

第二是老一輩向來都有「起家厝」的傳承概念，若不是生活確實出現困難，通常不願把房子拿出來抵押借錢、債留子孫。

「台灣多數老人將房產視為重要遺產，不願拿年輕時奮鬥的成果向銀行借貸，甚至認為老了還要抵押房子借錢不光彩、很沒面子」，銀行主管說，這些觀念根深蒂固，行員需花費很多時間開導客戶，但往往事倍功半，認為「拿房子抵押換錢花用，傳出去會被親友說浪費」。

銀行主管指出，近年來，在各銀行努力推動下，這些觀念和過去相比已見鬆動，但上門洽詢的客戶多，拍板定案的還是少數，且行員需要花費很多時間解釋。

第三個迷思是很多人認為房子終究會變成銀行所有。銀行主管說，有些民眾認為，只要辦了以房養老，房子就會變成銀行的，太不划算。事實上，以房養老就像房屋貸款一樣，只是把房子抵押給銀行，所有權及使用權仍為屋主所有，到期時只要清償借款，房子仍可回歸所有權人或繼承人。

最後一個迷思是民眾認為辦理以房養老，太早過世就會吃虧。但銀行主管說，銀行只會拿回債權，例如︰屋主總共領了100萬元，銀行賣掉房屋後，扣除100萬元，剩下的價金仍會還給繼承人，不會讓屋主或繼承人「吃虧」。西方社會推行以房養老措施多年，也是在各種嘗試後，發現銀行還是得兼顧獲利，不能一直做賠錢生意，政府適度介入，是以房養老制度能否成功重要的關鍵；台灣要想打破「房屋是家傳私產不得動用」集體迷思，專家建議要多一點政府角色的介入。

政府介入的第一步包括行政及立法機構的修法，現代人長壽，有人建議以房養老只能30年，實在不夠長，受限於現今銀行法規範跟銀行往來貸款年限30年，銀行無法拉長貸款時間，又有人認為可以請保險公司加入，呼應政府長照政策，但保險法規不淮保單設計連結以房養老商品；若不想大動干戈，同時修銀行法及保險法，政大地政系授張金鶚認為，或可為以房養老訂定專法。

在確立法律定位後，便能找到以房養老措施相對應的主管機關，建立制度後，以房養老在台灣才能長遠持續做下去。