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他山之石…日本建修繕制度 可保障房價

相較台灣長期忽視預防性修繕,空中血滴子遍布,日本卅多年前就把專用於長期修繕的「公基金」入法,近廿年前建立「長期修繕計畫制度」,更是影響社區房價關鍵,讓沒有計畫的建物被市場淘汰,進而確保建築外牆安全,學者專家疾呼台灣將住戶強制繳交公基金制度納入「公寓大廈管理條例」,載明住戶應負的修繕關係與責任,徹底落實維護外牆責任。

成功大學建築學系副教授楊詩弘表示,日本隨著都市老化,曾面臨外牆剝落的公安危機,日本國土交通省二○○五年起,先要求公共建築須制定卅年營運期間修繕項目與預估方法。

二○○八年,日本頒布以集合住宅為對象的「長期修繕計畫製作指導方針」,開發商銷售房屋就得請建築師或物業管理計算出,除了一般的管理費,也要估算卅年以上、被視為公基金的「修繕儲備基金」金額與收費標準,存在特定帳戶,只能用於預防性修繕或更新。

楊詩弘解釋,它並非強制性規範,卻已成不動產交易的重要文件,因為是否有長期修繕計畫、有無落實,都會影響房產價格。

台灣物業管理學會理事長郭紀子表示,台北市規定卅年以上建物外牆須安檢,高雄市在城中城大火後推動自治條例,若不配合成立管委會就會開罰,都應為中央、地方參考。

郭紀子也說,桃園市今年在「優良公寓評選」活動,將「社區短、中、長維護修繕規畫並有各階段管理費、公共基金調整估計」、「設有社區公共安全設備修繕專款帳戶,定期提撥並管理與公共安全之硬體設備修繕相關費用」納入評選項目,鼓勵新大樓不再重蹈覆轍,也可當修法緩衝期的作法。

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